Diviser un terrain

Diviser une partie de son terrain pour le vendre peut être opération intéressante.

Nombre de propriétaires décident de vendre une partie de leur terrain en conservant leur maison avec un plus petit jardin ou vendent leur maison après division du terrain et cèdent deux lots, la maison et un terrain constructible.

L’étude de faisabilité

Première étape, l’étude de faisabilité technique, juridique et architecturale pour savoir si votre projet est réalisable et respecte les règles d’urbanisme.

Déclaration préalable ou permis  d’aménagement ?

La cession du terrain doit être précédée d’une autorisation de diviser : soit une déclaration préalable, soit un permis d’aménager, nécessaire pour les divisions (ou lotissements) qui créent plus de deux lots à construire.

Les contraintes d’urbanisme

Pour être délivré, le permis de construire doit respecter le plan local d’urbanisme (PLU) Ce document précise les règles de construction applicables dans chaque secteur.

Avant-contrat et contrat de vente

La promesse ou le compromis de vente portant sur la parcelle détachée doit prévoir la condition suspensive liée à l’obtention du permis de construire. L’acte doit également prévoir le sort de tous les réseaux (canalisations d’eau, assainissement, câbles de téléphone ou fils électriques).

Une division permet au vendeur comme à l’acheteur de gagner de 10 à 30 % par rapport au prix du marché. Elle permet également de trouver une solution gagnante pour les vendeurs dont les biens en vente ne trouvent pas acquéreurs en l’état.

Les étapes de la division de terrain

Depuis la loi ALUR en 2014 qui a supprimé le COS (coefficient d’occupation des sols) et la surface minimale des terrains constructibles, les opérations de division de terrain ou de détachement de parcelle d’un terrain bâti se sont multipliés.

Ces divisions répondent non seulement à une demande forte de terrains constructibles à des niveaux de prix en cohérence avec le budget moyen des acquéreurs et la volonté du gouvernement, suivi par de nombreuses communes, de favoriser la densification plutôt que l’étalement urbain.

Ces opérations de division devraient être également encouragées par la prochaine loi de finance. Elle prévoit l’allègement de l’imposition sur la plus value lors de la vente d’un terrain en vue de construire dans les zone tendues.

Etape 1 : L’étude de faisabilité

Etape 2 : Le Certificat d’Urbanisme

CU déposé en Mairie pour connaitre la faisabilité du projet et la constructibilité.

Etape 3 : Déclaration préalable ou permis d’aménager

Déclaration préalable dans le cas d’une division simple sans aménagement de voie d’accès, de parties communes. Permis d’aménager pour des divisions plus complexes.

Etape 4 : Bornage

Le géomètre, seul habilité à fixer les limites des terrains de façon irrévocable, établit un document d’arpentage et dresse un procès verbal de bornage.

Comment transformer un local professionnel en logement ?

Vérifications préalables

Avant même d’envisager des travaux, il convient de faire certaines vérifications.

Respect des règles d’urbanisme

Avant d’envisager la transformation de son local, il faut s’adresser à sa mairie pour connaître les règles d’urbanisme en vigueur. Il faut vérifier que le projet de transformation n’est pas contraire au plan local d’urbanisme (PLU) ou à la carte communale.

Ces documents peuvent en effet prévoir :

  • des règles régissant les rez-de-chaussée de certains immeubles
  • ou interdire toute transformation d’un local commercial en logement afin de protéger le commerce de proximité.

Respect du règlement de copropriété

Lorsque le local professionnel fait partie d’un immeuble en copropriété, il convient ensuite de consulter le règlement de copropriété pour connaître ses droits à l’égard de ce local.

Obtention d’une autorisation d’urbanisme

Si de gros travaux sont nécessaires

Un permis de construire est nécessaire si des travaux ayant pour effet modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment sont nécessaire.

En outre, il est obligatoire de faire appel à un architecte lorsque le local dans lequel les travaux sont envisagés fait plus de 170 m² de surface de plancher ou d’ emprise au sol .

Il faut aussi s’assurer que le futur logement est bien desservi par les réseaux divers (eau potable, électricité, téléphone…), sans quoi le raccordement peut être onéreux.

S’il n’y a pas de gros travaux à faire

Une déclaration préalable suffit si les travaux nécessaires ne portent pas sur la façade du bâtiment ou sur ses structures porteuses.

Information de l’administration fiscale

Le changement de destination d’un local professionnel en logement entraîne les modifications fiscales suivantes :

  • suppression de la contribution économique territoriale (ex-Taxe professionnelle),
  • et transformation de la taxe d’habitation.

L’impôt foncier sera donc modifié, car il est calculé sur la valeur locative cadastrale. Or, cette valeur n’est pas la même s’il s’agit d’une activité commerciale ou d’un logement.

Qu’est-ce qu’un logement décent?

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. C’est ce que dispose l’article de la loi du 6 juillet 1989.

Les caractéristiques du logement décent ont été fixées par un décret du 30 janvier 2002 (n°2002-120). Le logement doit ainsi satisfaire à des exigences concernant la sécurité physique et la santé des locataires et doit comporter certains équipements de confort.

Un logement qui ne répond pas aux caractéristiques de la décence ne permet pas au locataire d’obtenir les allocations logement auxquelles il pourrait avoir le droit. En outre, le locataire dispose de recours pour obliger le propriétaire à engager des travaux.

Le logement doit assurer le clos et le couvert, c’est-à-dire :

  • Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.
  • Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.
  • Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements.

Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.

La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Les pièces principales, de séjour et de sommeil, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation.

La superficie habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multiplié par les hauteurs sous plafond.

Sont exclues la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes comportant au moins 60 % de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80 % de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles, les locaux communs et autres dépendances des logements ainsi que les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre (article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation).

Attention : tout contrat de location vide signé depuis le 28 mars 2009 doit indiquer la surface habitable du logement (article 78 de la loi du 25 mars 2009 de Mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, dite loi « Boutin »).

Le logement doit comporter les éléments d’équipement et de confort suivants.

La loi impose une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires est exigée.

Sont également obligatoires les installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

Le locataire doit disposer d’une cuisine ou d’un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées.

Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant :

  • un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas,
  • un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

Le réseau électrique doit permettre l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Les dispositions sur le logement décent sont assorties de sanctions. Pour le locataire, la non-conformité du logement le prive d’allocation logement. Le propriétaire peut se voir infliger une diminution de loyer et encourt des sanctions pénales en cas d’accident.

Pour avoir droit aux allocations logement, le locataire doit justifier que le logement qu’il loue répond aux normes minimales de décence.

La Caisse d’allocations familiales envoie au locataire un questionnaire qu’il doit faire remplir à son propriétaire. S’il ressort que le logement ne correspond pas aux normes, la Caisse d’allocations familiales refusera l’allocation logement, à moins que le locataire ait officiellement demandé au propriétaire la mise en conformité du logement ou qu’il ait engagé une action en justice dans ce sens. L’allocation logement sera alors maintenue jusqu’à la réalisation des travaux.

Si le locataire constate pendant l’occupation que le logement ne répond pas aux caractéristiques du logement décent, il peut à tout moment demander la mise en conformité par voie amiable puis, à défaut d’accord, par une action en justice devant le tribunal d’instance. Le juge déterminera la nature des travaux à réaliser et fixera un délai pour leur exécution. Face à l’inertie du bailleur, le tribunal peut prononcer une diminution du loyer.

Le bailleur peut aussi se voir infliger une sanction pénale en cas d’accident causé au locataire, par exemple par le mauvais état du garde-fou d’une fenêtre. Les administrateurs de biens ont été alertés par leurs fédérations professionnelles sur ce type de risques : en cas de dommages corporels causés au locataire, ils pourraient, en leur qualité de mandataires des bailleurs, voir leur responsabilité engagée.

→ Décret du 30 janvier 2002 (n°2002-120).
→ Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion.

Expert immobilier

Travaux d’extension : jusqu’à 40 m² sans permis de construire depuis le 1er janvier 2012

Depuis le 1er janvier 2012, certaines formalités liées à des projets de travaux d’extension sur des constructions existantes sont simplifiées.

Un décret publié au Journal officiel du mercredi 7 décembre 2011 porte en effet de 20 à 40 m² la surface des travaux pour laquelle le permis de construire n’est pas obligatoire, cette règle concernant les zones urbaines. Par contre, au-delà de 40 m², ces travaux d’extension restent soumis à l’obtention d’un permis de construire. Par ailleurs, dans le cas d’un projet d’extension dont la surface est comprise entre 20 et 40 m², dès lors que la surface totale de la construction dépasse 170 m², l’obtention d’un permis de construire reste obligatoire tout comme le recours à un architecte.

Enfin, le décret supprime l’obligation de déposer un permis de construire pour toute modification du volume d’une construction entraînant le percement d’un mur extérieur, quelle que soit la surface créée.

Expert immobilier

Garantie de parfait achèvement

Déclaration d’achèvement des travaux

Principe

La déclaration attestant d’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) est un document qui permet de signaler à l’administration l’achèvement des travaux et la conformité de la construction par rapport à l’autorisation d’urbanisme accordée. Elle doit obligatoirement être effectuée une fois que les travaux sont terminés.

Travaux concernés

Cette déclaration concerne uniquement les travaux ayant fait l’objet :

  • d’un permis de construire,
  • d’un permis d’aménager
  • ou une déclaration préalable.

Contenu

Dans certains cas, pour être valable, la déclaration doit :

  • si les travaux ont été effectués par tranche, préciser la nature des travaux réalisés selon le programme autorisé. La déclaration porte alors sur ces seules réalisations,
  • si des règles d’accessibilité des personnes handicapées doivent être respectées, être accompagnée d’une attestation de conformité effectuée par un contrôleur technique agréé ou un architecte,
  • si des normes techniques spécifiques (parasismiques et paracycloniques) sont applicables, être accompagnée d’une attestation effectuée par un contrôleur technique précisant que ces normes ont été respectées par le maître de l’ouvrage.

Démarche

La déclaration d’achèvement des travaux doit être effectuée au moyen du formulaire cerfa n°13408*02.

En cas de construction nouvelle, une attestation doit en plus être jointe à la déclaration d’achèvement des travaux indiquant que la construction respecte bien la réglementation thermique 2012.

Le dossier, établi en 1 exemplaire, doit être déposé directement à la mairie où se situe le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Contrôle de l’administration

Le déclarant s’engage sur la conformité des travaux lorsqu’il dépose la déclaration.

Lorsqu’elle l’estime nécessaire, l’administration peut procéder au contrôle sur place des travaux réalisés.

Cette visite des lieux n’est possible que dans un délai de 3 mois à partir de la date de réception de la déclaration.

Ce délai est porté à 5 mois lorsque ce contrôle est obligatoire. Cela est notamment le cas lorsque :

  • les travaux portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou lorsqu’ils sont situés dans un secteur sauvegardé,
  • les travaux sont réalisés dans un secteur couvert par un plan de risques naturels, technologiques ou miniers.

Passés ces délais, l’administration ne peut plus contester la conformité des travaux.

Anomalie constatée

Si l’administration constate une anomalie dans les délais de 3 et 5 mois suivant l’autorisation accordée, elle peut mettre en demeure le titulaire de l’autorisation d’y remédier en effectuant les travaux nécessaires ou lui demander de déposer un permis de construire modificatif.Si la régularisation de l’anomalie est impossible, elle peut imposer la démolition de la construction.

Réforme du permis de construire

Dans le cadre du « plan de relance » pour le logement présenté fin août 2014, le gouvernement s’était engagé à prolonger d’une année le délai de validité d’un permis de construire (PC).

Un décret paru au JO le 30.12.2014 est venu porter de deux à trois ans le délai de validité du permis de construire mais aussi, d’autres autorisations d’urbanisme. Sont concernés tous les permis (expresse/tacite) de construire, d’aménager ou de démolir, les décisions de non-opposition (expresse/tacite) à une déclaration préalable (DP), y compris pour un changement de destination ou une division de terrain.

Le délai de validité d’une autorisation est portée à trois ans si elle est « intervenue », c’est-à-dire obtenue, d’ici le 31.12.2015 au plus tard. Pour pouvoir bénéficier de la mesure concernant des projets à venir, il faut donc prévoir de déposer une DP ou un dossier de permis en temps utile.

Le décret précise que la prolongation d’un an « ne fait pas obstacle » à la prorogation de l’autorisation. Tel là où le démarrage effectif de travaux doit être différé, il sera ainsi au besoin possible d’éviter la péremption (caducité) d’une autorisation en demandant à temps sa prorogation (d’un an), dans les conditions de droit commun.

La mesure de prolongation d’un an vaut pour toute autorisation en cours de validité au 30.12.2014. Sa durée de validité est portée à trois ans, et sa date de péremption est ainsi repoussée d’une année. Sans préjudice, là aussi, d’une prorogation d’un an supplémentaire, en la demandant à temps.

Si une autorisation a déjà fait l’objet d’une décision (expresse ou tacite) de prorogation avant le 30.12.2014, le délai de validité résultant de la prorogation est majoré d’une année. Mais il n’est pas possible ensuite de demander une nouvelle prorogation pour un an…

Loi Carrez

Loi améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété

La loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite loi Carrez est une loi française imposant au vendeur d’un lot de copropriété (ou d’une fraction de lot) d’en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente1.

Elle ne s’applique pas dans le cas de l’achat sur plan, ni à l’achat de terrains à bâtir.

Calcul de la surface privative

La surface privative, appelée superficie Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80  m.

De plus, les lots et les fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative, comme cela peut être le cas d’une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu’une vente porte sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots, la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 18 décembre 1996 (loi Carrez) est celle de l’unité d’habitation, les lots d’une surface inférieure à huit mètres carrés n’ayant pas à être exclus du calcul de la superficie ».

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptabilisés non plus.

Il y a quelques différences avec la surface habitable selon la nature des pièces. Par exemple, une véranda est incluse dans la superficie privative (elle est close, couverte, d’une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez), mais pas dans la surface habitable, qui l’exclut : « Il n’est pas tenu compte de la superficie des […] vérandas… »

Le mesurage de la surface privative au sens de la loi Carrez peut être réalisé par un professionnel ou par le vendeur. En cas d’erreur, le vendeur ne saurait se retourner avec succès contre le professionnel, la Cour de cassation ayant jugé que « la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l’article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965, résultant de la délivrance d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas un préjudice indemnisable. Elle ne peut, dès lors, donner lieu à garantie de la part du professionnel de mesurage ». En revanche, la cour d’appel de Paris a jugé que l’erreur de métrage de la part d’un professionnel est constitutive d’une faute à l’origine d’un préjudice – « perte de chance et désagrément d’avoir à restituer une partie du prix de vente » – qui doit être réparé.

Litiges

Si la superficie n’est pas renseignée dans l’acte de vente, l’acheteur peut, dans un délai d’un mois à compter de la signature, intenter une action en nullité de l’acte de vente.

Si la superficie réelle du bien est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte de vente, l’acheteur peut, dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte, demander une diminution de prix proportionnelle à la superficie déclarée en trop.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Expert immobilier

Nouvelles dispositions européennes pour l’octroi de crédits immobiliers.

Expert immobilier

La Directive Européenne 2014/17/EU* portant sur les crédits aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel a été formellement adoptée le 4 février dernier. Elle prévoit notamment une évaluation rigoureuse par le préteur de la solvabilité du consommateur.

L’article 19 précise en outre que les évaluateurs qui procèdent à des évaluations de biens immobiliers doivent être professionnellement compétents et suffisamment indépendants du processus de souscription du crédit pour fournir une évaluation impartiale et objective.

En d’autres termes, les banques et intermédiaires de crédit devront avoir une parfaite analyse sur la valeur d’un bien immobilier faisant l’objet d’un prêt hypothécaire ou venant en garantie lors d’une opération immobilière (achat-revente).

Le consommateur pourra aussi anticiper cette directive en procédant lui même à la démarche pour faire évaluer son bien immobilier et mieux défendre sont projet immobilier.

*http://www.legifrance.gouv.fr/Droit-europeen/Actualite/Reglementation/Directives-2014