Comment transformer un local professionnel en logement ?

Vérifications préalables

Avant même d’envisager des travaux, il convient de faire certaines vérifications.

Respect des règles d’urbanisme

Avant d’envisager la transformation de son local, il faut s’adresser à sa mairie pour connaître les règles d’urbanisme en vigueur. Il faut vérifier que le projet de transformation n’est pas contraire au plan local d’urbanisme (PLU) ou à la carte communale.

Ces documents peuvent en effet prévoir :

  • des règles régissant les rez-de-chaussée de certains immeubles
  • ou interdire toute transformation d’un local commercial en logement afin de protéger le commerce de proximité.

Respect du règlement de copropriété

Lorsque le local professionnel fait partie d’un immeuble en copropriété, il convient ensuite de consulter le règlement de copropriété pour connaître ses droits à l’égard de ce local.

Obtention d’une autorisation d’urbanisme

Si de gros travaux sont nécessaires

Un permis de construire est nécessaire si des travaux ayant pour effet modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment sont nécessaire.

En outre, il est obligatoire de faire appel à un architecte lorsque le local dans lequel les travaux sont envisagés fait plus de 170 m² de surface de plancher ou d’ emprise au sol .

Il faut aussi s’assurer que le futur logement est bien desservi par les réseaux divers (eau potable, électricité, téléphone…), sans quoi le raccordement peut être onéreux.

S’il n’y a pas de gros travaux à faire

Une déclaration préalable suffit si les travaux nécessaires ne portent pas sur la façade du bâtiment ou sur ses structures porteuses.

Information de l’administration fiscale

Le changement de destination d’un local professionnel en logement entraîne les modifications fiscales suivantes :

  • suppression de la contribution économique territoriale (ex-Taxe professionnelle),
  • et transformation de la taxe d’habitation.

L’impôt foncier sera donc modifié, car il est calculé sur la valeur locative cadastrale. Or, cette valeur n’est pas la même s’il s’agit d’une activité commerciale ou d’un logement.

Vente de terrains à bâtir: nouvelle fiscalité

La fiscalité appliquée à la vente de terrains à bâtir s’est allégée depuis le 1er septembre 2014. Avec notamment l’instauration d’un abattement exceptionnel de 30 % sur la plus-value.

Depuis le 1er septembre 2014, pour inciter les propriétaires d’un terrain à bâtir à vendre leur bien, la fiscalité a été allégée. Elle est désormais alignée sur celle appliquée à la vente des résidences secondaires et des logements locatifs, la résidence principale restant exonérée d’impôt.

Abattement majoré

Le délai pour une exonération totale de l’impôt sur les plus-values, fixé à 19 %, est ainsi ramené de 30 à 22 ans. L’abattement pour durée de détention se révèle plus généreux que le précédent. Il passe à 6 %par année de détention de la 6e à la 21e, et à 4 % au terme de la 22e année.

De plus, un abattement exceptionnel de 30 % minore le montant de la plus-value imposable (sauf si la vente a lieu dans le cercle familial), à condition que la promesse de vente ait lieu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.

Taxes à acquitter

S’agissant des prélèvements sociaux (15,5 % de CSG et de CRDS), il convient toujours d’attendre 30 ans pour y échapper, et les abattements pour durée de détention sont moins avantageux.

Enfin, en cas de cession d’un terrain rendu constructible par de nouvelles règles d’urbanisme, le vendeur doit s’acquitter :

  • d’une taxe nationale, dès lors qu’il remplit certaines conditions ;
  • d’une taxe communale facultative, fixée à 10 % de la plus-value brute.

Par contre, la taxe foncière sur les terrains constructibles augmentera beaucoup à partir de 2015

dans les communes où la demande de logements excède l’offre. Seuls la périphérie des zones « tendues », qui a pu conserver un caractère rural, et les terrains agricoles échappent à cette augmentation de la taxe foncière.

L’objectif là encore est d’inciter les propriétaires des terrains à bâtir à vendre leur bien au plus vite et de favoriser ainsi la construction de logements neufs.

Les augmentations
  • La valeur locative de la taxe foncière augmentera de 25 % en 2015.
  • Une majoration de 5 € le m2 en 2015 et en 2016, et de 10 € le m2 à partir de 2017.

Par exemple, le propriétaire d’une parcelle constructible de 1 000 m2 paiera 5 000 € de taxe foncière en 2015, contre 450 à 500 € en 2014, selon l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI).

Si vous êtes propriétaire d’un terrain à bâtir situé en dehors des communes dites « tendues », vous n’échapperez pas forcément à une hausse de la taxe foncière : les communes sont autorisées à augmenter cet impôt jusqu’à 3 € le m2.

L’augmentation de la taxe foncière a été prévue par la loi de finances pour 2013. Elle aurait dû intervenir en 2014, mais a été finalement reportée en 2015.

Sources : Code général des impôts, article 1396 et projet de loi de finances rectificative pour 2014 (article 16).

 

Investissement locatif: nouveau dispositif « Pinel »

estimation valeur vénaleLe projet de loi de finance  pour 2015, modifie le dispositif d’incitation à l’investissement locatif Duflot par le  Pinel.

Dispositif Pinel

Le nouveau dispositif, déjà appelé « Pinel » du nom de l’actuelle ministre du Logement, s’appliquera jusque fin 2016 et concernera les acquisitions, constructions et souscriptions déjà réalisées depuis le 01.09.2014. La faculté de louer à un descendant/ascendant (nouveauté) ne s’appliquera qu’à un investissement réalisé à compter du 01.01.2015.

Le texte vise à procéder à un  aménagement du dispositif Duflot.  Le bénéfice de la réduction d’impôt sur le revenu, dont l’assiette sera le prix de revient (prix d’achat) de l’investissement, sera toujours conditionné à l’engagement de louer un logement à titre de résidence principale, en respectant des plafonds au vu de sa localisation : montant du loyer, ressources du locataire.

Le texte ouvre une option pour la durée de l’engagement initial de location : six ou neuf ans. La durée choisie impacte le taux de la réduction d’impôt sur le revenu (répartie sur six ou neuf ans) dont l’investisseur peut bénéficier (en métropole, 12 % pour six ans et 18 % pour neuf ans).

À l’issue de la période de six ou neuf ans, l’investisseur pourra continuer de bénéficier d’une réduction d’impôt en prorogeant son engagement initial de location. Si la durée de celui-ci est six ans, la prorogation pourra porter sur une première période triennale (puis une seconde), avec à la clef une nouvelle réduction d’IR (6 % pour la première puis 3 % pour la seconde). Pour un engagement de neuf ans, une prorogation de trois ans permettra d’obtenir une nouvelle réduction IR de 3 %. Dans tous les cas, la réduction d’IR sera imputée, par période triennale, à raison d’un tiers de son montant sur l’IR dû au titre de chaque année de la période.

S’il reste possible de bénéficier du Pinel pour deux logements par an, un triple plafond est à prendre en compte côté investisseur pour calculer et apprécier sa réduction IR, comme en Duflot : le plafond lié à la surface du logement (5 500 € par m²), le plafond annuel global de 300 000 € et enfin le plafond annuel global de réduction d’impôt (10 000 €).

Le Projet de Loi de Finance ouvre la possibilité de bénéficier du dispositif Pinel si le logement est loué à un descendant ou ascendant sous réserve de respecter les plafonds de ressources.

Un investisseur souscrivant des parts d’une SCPI « Pinel » pourra bénéficier « à plein » du nouveau dispositif.

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