Vente de terrains à bâtir: nouvelle fiscalité

La fiscalité appliquée à la vente de terrains à bâtir s’est allégée depuis le 1er septembre 2014. Avec notamment l’instauration d’un abattement exceptionnel de 30 % sur la plus-value.

Depuis le 1er septembre 2014, pour inciter les propriétaires d’un terrain à bâtir à vendre leur bien, la fiscalité a été allégée. Elle est désormais alignée sur celle appliquée à la vente des résidences secondaires et des logements locatifs, la résidence principale restant exonérée d’impôt.

Abattement majoré

Le délai pour une exonération totale de l’impôt sur les plus-values, fixé à 19 %, est ainsi ramené de 30 à 22 ans. L’abattement pour durée de détention se révèle plus généreux que le précédent. Il passe à 6 %par année de détention de la 6e à la 21e, et à 4 % au terme de la 22e année.

De plus, un abattement exceptionnel de 30 % minore le montant de la plus-value imposable (sauf si la vente a lieu dans le cercle familial), à condition que la promesse de vente ait lieu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.

Taxes à acquitter

S’agissant des prélèvements sociaux (15,5 % de CSG et de CRDS), il convient toujours d’attendre 30 ans pour y échapper, et les abattements pour durée de détention sont moins avantageux.

Enfin, en cas de cession d’un terrain rendu constructible par de nouvelles règles d’urbanisme, le vendeur doit s’acquitter :

  • d’une taxe nationale, dès lors qu’il remplit certaines conditions ;
  • d’une taxe communale facultative, fixée à 10 % de la plus-value brute.

Par contre, la taxe foncière sur les terrains constructibles augmentera beaucoup à partir de 2015

dans les communes où la demande de logements excède l’offre. Seuls la périphérie des zones « tendues », qui a pu conserver un caractère rural, et les terrains agricoles échappent à cette augmentation de la taxe foncière.

L’objectif là encore est d’inciter les propriétaires des terrains à bâtir à vendre leur bien au plus vite et de favoriser ainsi la construction de logements neufs.

Les augmentations
  • La valeur locative de la taxe foncière augmentera de 25 % en 2015.
  • Une majoration de 5 € le m2 en 2015 et en 2016, et de 10 € le m2 à partir de 2017.

Par exemple, le propriétaire d’une parcelle constructible de 1 000 m2 paiera 5 000 € de taxe foncière en 2015, contre 450 à 500 € en 2014, selon l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI).

Si vous êtes propriétaire d’un terrain à bâtir situé en dehors des communes dites « tendues », vous n’échapperez pas forcément à une hausse de la taxe foncière : les communes sont autorisées à augmenter cet impôt jusqu’à 3 € le m2.

L’augmentation de la taxe foncière a été prévue par la loi de finances pour 2013. Elle aurait dû intervenir en 2014, mais a été finalement reportée en 2015.

Sources : Code général des impôts, article 1396 et projet de loi de finances rectificative pour 2014 (article 16).

 

Qu’est-ce qu’un logement décent?

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. C’est ce que dispose l’article de la loi du 6 juillet 1989.

Les caractéristiques du logement décent ont été fixées par un décret du 30 janvier 2002 (n°2002-120). Le logement doit ainsi satisfaire à des exigences concernant la sécurité physique et la santé des locataires et doit comporter certains équipements de confort.

Un logement qui ne répond pas aux caractéristiques de la décence ne permet pas au locataire d’obtenir les allocations logement auxquelles il pourrait avoir le droit. En outre, le locataire dispose de recours pour obliger le propriétaire à engager des travaux.

Le logement doit assurer le clos et le couvert, c’est-à-dire :

  • Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.
  • Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.
  • Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements.

Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.

La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Les pièces principales, de séjour et de sommeil, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation.

La superficie habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multiplié par les hauteurs sous plafond.

Sont exclues la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes comportant au moins 60 % de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80 % de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles, les locaux communs et autres dépendances des logements ainsi que les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre (article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation).

Attention : tout contrat de location vide signé depuis le 28 mars 2009 doit indiquer la surface habitable du logement (article 78 de la loi du 25 mars 2009 de Mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, dite loi « Boutin »).

Le logement doit comporter les éléments d’équipement et de confort suivants.

La loi impose une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires est exigée.

Sont également obligatoires les installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

Le locataire doit disposer d’une cuisine ou d’un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées.

Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant :

  • un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas,
  • un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

Le réseau électrique doit permettre l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Les dispositions sur le logement décent sont assorties de sanctions. Pour le locataire, la non-conformité du logement le prive d’allocation logement. Le propriétaire peut se voir infliger une diminution de loyer et encourt des sanctions pénales en cas d’accident.

Pour avoir droit aux allocations logement, le locataire doit justifier que le logement qu’il loue répond aux normes minimales de décence.

La Caisse d’allocations familiales envoie au locataire un questionnaire qu’il doit faire remplir à son propriétaire. S’il ressort que le logement ne correspond pas aux normes, la Caisse d’allocations familiales refusera l’allocation logement, à moins que le locataire ait officiellement demandé au propriétaire la mise en conformité du logement ou qu’il ait engagé une action en justice dans ce sens. L’allocation logement sera alors maintenue jusqu’à la réalisation des travaux.

Si le locataire constate pendant l’occupation que le logement ne répond pas aux caractéristiques du logement décent, il peut à tout moment demander la mise en conformité par voie amiable puis, à défaut d’accord, par une action en justice devant le tribunal d’instance. Le juge déterminera la nature des travaux à réaliser et fixera un délai pour leur exécution. Face à l’inertie du bailleur, le tribunal peut prononcer une diminution du loyer.

Le bailleur peut aussi se voir infliger une sanction pénale en cas d’accident causé au locataire, par exemple par le mauvais état du garde-fou d’une fenêtre. Les administrateurs de biens ont été alertés par leurs fédérations professionnelles sur ce type de risques : en cas de dommages corporels causés au locataire, ils pourraient, en leur qualité de mandataires des bailleurs, voir leur responsabilité engagée.

→ Décret du 30 janvier 2002 (n°2002-120).
→ Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion.

Expert immobilier

Loi Carrez

Loi améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété

La loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite loi Carrez est une loi française imposant au vendeur d’un lot de copropriété (ou d’une fraction de lot) d’en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente1.

Elle ne s’applique pas dans le cas de l’achat sur plan, ni à l’achat de terrains à bâtir.

Calcul de la surface privative

La surface privative, appelée superficie Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80  m.

De plus, les lots et les fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative, comme cela peut être le cas d’une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu’une vente porte sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots, la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 18 décembre 1996 (loi Carrez) est celle de l’unité d’habitation, les lots d’une surface inférieure à huit mètres carrés n’ayant pas à être exclus du calcul de la superficie ».

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptabilisés non plus.

Il y a quelques différences avec la surface habitable selon la nature des pièces. Par exemple, une véranda est incluse dans la superficie privative (elle est close, couverte, d’une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez), mais pas dans la surface habitable, qui l’exclut : « Il n’est pas tenu compte de la superficie des […] vérandas… »

Le mesurage de la surface privative au sens de la loi Carrez peut être réalisé par un professionnel ou par le vendeur. En cas d’erreur, le vendeur ne saurait se retourner avec succès contre le professionnel, la Cour de cassation ayant jugé que « la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l’article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965, résultant de la délivrance d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas un préjudice indemnisable. Elle ne peut, dès lors, donner lieu à garantie de la part du professionnel de mesurage ». En revanche, la cour d’appel de Paris a jugé que l’erreur de métrage de la part d’un professionnel est constitutive d’une faute à l’origine d’un préjudice – « perte de chance et désagrément d’avoir à restituer une partie du prix de vente » – qui doit être réparé.

Litiges

Si la superficie n’est pas renseignée dans l’acte de vente, l’acheteur peut, dans un délai d’un mois à compter de la signature, intenter une action en nullité de l’acte de vente.

Si la superficie réelle du bien est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte de vente, l’acheteur peut, dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte, demander une diminution de prix proportionnelle à la superficie déclarée en trop.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Expert immobilier