Diviser un terrain

Diviser une partie de son terrain pour le vendre peut être opération intéressante.

Nombre de propriétaires décident de vendre une partie de leur terrain en conservant leur maison avec un plus petit jardin ou vendent leur maison après division du terrain et cèdent deux lots, la maison et un terrain constructible.

L’étude de faisabilité

Première étape, l’étude de faisabilité technique, juridique et architecturale pour savoir si votre projet est réalisable et respecte les règles d’urbanisme.

Déclaration préalable ou permis  d’aménagement ?

La cession du terrain doit être précédée d’une autorisation de diviser : soit une déclaration préalable, soit un permis d’aménager, nécessaire pour les divisions (ou lotissements) qui créent plus de deux lots à construire.

Les contraintes d’urbanisme

Pour être délivré, le permis de construire doit respecter le plan local d’urbanisme (PLU) Ce document précise les règles de construction applicables dans chaque secteur.

Avant-contrat et contrat de vente

La promesse ou le compromis de vente portant sur la parcelle détachée doit prévoir la condition suspensive liée à l’obtention du permis de construire. L’acte doit également prévoir le sort de tous les réseaux (canalisations d’eau, assainissement, câbles de téléphone ou fils électriques).

Une division permet au vendeur comme à l’acheteur de gagner de 10 à 30 % par rapport au prix du marché. Elle permet également de trouver une solution gagnante pour les vendeurs dont les biens en vente ne trouvent pas acquéreurs en l’état.

A vendre local commercial 51m² Toulon

A vendre 56 000 €.

Entre Saint Roch et Castigneau.

Vente des murs d’un local commercial ou professionnel au rez de chaussée d’une agréable petite résidence proche des commerces et de l’accès autoroute

Le local se compose de trois pièces et une salle d’eau et offre la possibilité d’accueillir du public. Libre de suite.

  • Charges / mois : 73 €
  • Taxe foncière : 685 €

Copropriété de 50 lots sans procédure en cours.

Prix : 56 000 € FAI (honoraires à la charge du vendeur).

Contact : David PERIGNON 06 15 05 17 45

ou par mail : davidperignon@gmail.com

plan local

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Terrain constructible 1 239m² Ouest Toulon Le Revest

Terrain constructible : 1 239 m².

Dans un secteur résidentiel à dominante pavillonnaire, calme et recherché, à proximité des écoles, commerces, services et axes routiers, ce terrain viabilisé  en position dominante est en retrait des voies de circulation et bénéficie d’une belle exposition sud ainsi qu’une vue dégagée sur le Mont Faron.

 

 

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  • Zone de densité moyenne affectée essentiellement à l’habitation.
  • Emprise au sol 30%.
  • Construction possible rez-de-chaussée + un étage.
  • Piscine possible.

Prix : 285 000 €.

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Le Revest Les Eaux

Le Revest compte environ 3800 habitants. C’est une commune qui s’étend sur une superficie de 2 400 hectares de nature en grande partie protégée. Cette commune est située au Nord de Toulon (dont elle est limitrophe), et dont elle est séparée par le Mont Faron, d’une altitude de 584 m. Le vieux village s’est bâti sur le rocher, au pied de la tour dite médiévale. Orientées principalement vers l’ouest et le sud, les maisons s’enroulent autour de quatre rues reliées entre elles par des traverses. Dominant la vallée de Dardennes, Le Revest, rayonne vers le Mont Caume (804 m d’altitude), le Grand Cap
La commune est parcourue par un réseau de sentiers entretenus et balisés qui permet de très nombreuses promenades et randonnées. Le GR 99 relie Toulon aux Gorges du Verdon et permet d’atteindre Signes en passant par le plateau de Siou-Blanc
Quant au GR 51, il traverse la commune d’ouest en est, des Marlets aux Ollivières puis au château de Tourris.

Sans titre

Le lac, créé par un barrage datant de 1912 est alimenté par plusieurs sources noyées sous les eaux de la retenue (la Foux, le Figuier, les Platanes, le Rabas, le Rérabas…). Quelques centaines de mètres en amont se situe Le Ragas qui est une émergence de type vauclusien (c’est une cheminée d’équilibre, où les eaux remontent de plusieurs mètres, pendant les périodes de crue, pour se déverser dans la retenue). Les plongeurs ont pu explorer le gouffre jusqu’à 151 m de profondeur. Les eaux sont issues du Massif de Siou-Blanc. Ce système hydrologique alimente en eau potable la Ville du Revest et la commune en général ainsi qu’une partie des habitants de la commune de Toulon.

A proximité

Ecole maternelle, école primaire, tennis…

A 2 minutes du centre du village et de ses commerces.

Contact:

David Pérignon : 06 15 05 17 45

 

 

 

Comment transformer un local professionnel en logement ?

Vérifications préalables

Avant même d’envisager des travaux, il convient de faire certaines vérifications.

Respect des règles d’urbanisme

Avant d’envisager la transformation de son local, il faut s’adresser à sa mairie pour connaître les règles d’urbanisme en vigueur. Il faut vérifier que le projet de transformation n’est pas contraire au plan local d’urbanisme (PLU) ou à la carte communale.

Ces documents peuvent en effet prévoir :

  • des règles régissant les rez-de-chaussée de certains immeubles
  • ou interdire toute transformation d’un local commercial en logement afin de protéger le commerce de proximité.

Respect du règlement de copropriété

Lorsque le local professionnel fait partie d’un immeuble en copropriété, il convient ensuite de consulter le règlement de copropriété pour connaître ses droits à l’égard de ce local.

Obtention d’une autorisation d’urbanisme

Si de gros travaux sont nécessaires

Un permis de construire est nécessaire si des travaux ayant pour effet modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment sont nécessaire.

En outre, il est obligatoire de faire appel à un architecte lorsque le local dans lequel les travaux sont envisagés fait plus de 170 m² de surface de plancher ou d’ emprise au sol .

Il faut aussi s’assurer que le futur logement est bien desservi par les réseaux divers (eau potable, électricité, téléphone…), sans quoi le raccordement peut être onéreux.

S’il n’y a pas de gros travaux à faire

Une déclaration préalable suffit si les travaux nécessaires ne portent pas sur la façade du bâtiment ou sur ses structures porteuses.

Information de l’administration fiscale

Le changement de destination d’un local professionnel en logement entraîne les modifications fiscales suivantes :

  • suppression de la contribution économique territoriale (ex-Taxe professionnelle),
  • et transformation de la taxe d’habitation.

L’impôt foncier sera donc modifié, car il est calculé sur la valeur locative cadastrale. Or, cette valeur n’est pas la même s’il s’agit d’une activité commerciale ou d’un logement.

Loi Carrez

Loi améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété

La loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite loi Carrez est une loi française imposant au vendeur d’un lot de copropriété (ou d’une fraction de lot) d’en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente1.

Elle ne s’applique pas dans le cas de l’achat sur plan, ni à l’achat de terrains à bâtir.

Calcul de la surface privative

La surface privative, appelée superficie Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80  m.

De plus, les lots et les fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative, comme cela peut être le cas d’une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu’une vente porte sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots, la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 18 décembre 1996 (loi Carrez) est celle de l’unité d’habitation, les lots d’une surface inférieure à huit mètres carrés n’ayant pas à être exclus du calcul de la superficie ».

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptabilisés non plus.

Il y a quelques différences avec la surface habitable selon la nature des pièces. Par exemple, une véranda est incluse dans la superficie privative (elle est close, couverte, d’une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez), mais pas dans la surface habitable, qui l’exclut : « Il n’est pas tenu compte de la superficie des […] vérandas… »

Le mesurage de la surface privative au sens de la loi Carrez peut être réalisé par un professionnel ou par le vendeur. En cas d’erreur, le vendeur ne saurait se retourner avec succès contre le professionnel, la Cour de cassation ayant jugé que « la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l’article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965, résultant de la délivrance d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas un préjudice indemnisable. Elle ne peut, dès lors, donner lieu à garantie de la part du professionnel de mesurage ». En revanche, la cour d’appel de Paris a jugé que l’erreur de métrage de la part d’un professionnel est constitutive d’une faute à l’origine d’un préjudice – « perte de chance et désagrément d’avoir à restituer une partie du prix de vente » – qui doit être réparé.

Litiges

Si la superficie n’est pas renseignée dans l’acte de vente, l’acheteur peut, dans un délai d’un mois à compter de la signature, intenter une action en nullité de l’acte de vente.

Si la superficie réelle du bien est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte de vente, l’acheteur peut, dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte, demander une diminution de prix proportionnelle à la superficie déclarée en trop.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Expert immobilier

Investissement locatif: nouveau dispositif « Pinel »

estimation valeur vénaleLe projet de loi de finance  pour 2015, modifie le dispositif d’incitation à l’investissement locatif Duflot par le  Pinel.

Dispositif Pinel

Le nouveau dispositif, déjà appelé « Pinel » du nom de l’actuelle ministre du Logement, s’appliquera jusque fin 2016 et concernera les acquisitions, constructions et souscriptions déjà réalisées depuis le 01.09.2014. La faculté de louer à un descendant/ascendant (nouveauté) ne s’appliquera qu’à un investissement réalisé à compter du 01.01.2015.

Le texte vise à procéder à un  aménagement du dispositif Duflot.  Le bénéfice de la réduction d’impôt sur le revenu, dont l’assiette sera le prix de revient (prix d’achat) de l’investissement, sera toujours conditionné à l’engagement de louer un logement à titre de résidence principale, en respectant des plafonds au vu de sa localisation : montant du loyer, ressources du locataire.

Le texte ouvre une option pour la durée de l’engagement initial de location : six ou neuf ans. La durée choisie impacte le taux de la réduction d’impôt sur le revenu (répartie sur six ou neuf ans) dont l’investisseur peut bénéficier (en métropole, 12 % pour six ans et 18 % pour neuf ans).

À l’issue de la période de six ou neuf ans, l’investisseur pourra continuer de bénéficier d’une réduction d’impôt en prorogeant son engagement initial de location. Si la durée de celui-ci est six ans, la prorogation pourra porter sur une première période triennale (puis une seconde), avec à la clef une nouvelle réduction d’IR (6 % pour la première puis 3 % pour la seconde). Pour un engagement de neuf ans, une prorogation de trois ans permettra d’obtenir une nouvelle réduction IR de 3 %. Dans tous les cas, la réduction d’IR sera imputée, par période triennale, à raison d’un tiers de son montant sur l’IR dû au titre de chaque année de la période.

S’il reste possible de bénéficier du Pinel pour deux logements par an, un triple plafond est à prendre en compte côté investisseur pour calculer et apprécier sa réduction IR, comme en Duflot : le plafond lié à la surface du logement (5 500 € par m²), le plafond annuel global de 300 000 € et enfin le plafond annuel global de réduction d’impôt (10 000 €).

Le Projet de Loi de Finance ouvre la possibilité de bénéficier du dispositif Pinel si le logement est loué à un descendant ou ascendant sous réserve de respecter les plafonds de ressources.

Un investisseur souscrivant des parts d’une SCPI « Pinel » pourra bénéficier « à plein » du nouveau dispositif.

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Nouvelles dispositions européennes pour l’octroi de crédits immobiliers.

Expert immobilier

La Directive Européenne 2014/17/EU* portant sur les crédits aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel a été formellement adoptée le 4 février dernier. Elle prévoit notamment une évaluation rigoureuse par le préteur de la solvabilité du consommateur.

L’article 19 précise en outre que les évaluateurs qui procèdent à des évaluations de biens immobiliers doivent être professionnellement compétents et suffisamment indépendants du processus de souscription du crédit pour fournir une évaluation impartiale et objective.

En d’autres termes, les banques et intermédiaires de crédit devront avoir une parfaite analyse sur la valeur d’un bien immobilier faisant l’objet d’un prêt hypothécaire ou venant en garantie lors d’une opération immobilière (achat-revente).

Le consommateur pourra aussi anticiper cette directive en procédant lui même à la démarche pour faire évaluer son bien immobilier et mieux défendre sont projet immobilier.

*http://www.legifrance.gouv.fr/Droit-europeen/Actualite/Reglementation/Directives-2014