Dans quel cas doit-on avoir recours à un architecte ?

Le recours à un architecte est obligatoire pour la réalisation d’un projet de construction. Mais des dérogations sont possibles. Elles dépendent dépend de l’emprise au sol , de la surface de plancher , de l’usage de la construction (agricole ou non) et du statut du demandeur (un particulier ou une société).

Surface de plancher ou emprise au sol supérieure à 800 m²

L’architecte est obligatoire pour toute construction.

Surface de plancher ou emprise au sol entre 170 m² et 800 m²

Principe

Le recours à un architecte est obligatoire.

L’emprise au sol prise en compte pour le calcul de ce seuil est uniquement celle de la partie de la construction qui est constitutive de surface de plancher. Elle correspond à la projection verticale du volume de la partie de la construction constitutive de surface de plancher : les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules ou les auvents, par exemple, ne sont pas pris en compte.

Exception

Les constructions à usage agricole ne sont pas concernées.

Si le projet comprend un bâtiment ayant 2 destinations (agricole et habitation), le recours à un architecte dépend du seuil réservé à chaque destination.

Surface de plancher ou emprise au sol inférieure à 170 m²

Recours obligatoire

Le recours est obligatoire si le demandeur est une personne morale. C’est notamment le cas des entreprises (hors exploitation agricole à responsabilité limitée à associé unique) ou des collectivités locales.

Recours facultatif

Le recours à un architecte est facultatif dans tous les cas si le demandeur est :

  • un particulier,
  • une exploitation agricole à responsabilité limitée (EARL) à associé unique.

Toutefois, il est possible d’obtenir gratuitement des conseils auprès :

  • d’un architecte du conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement (CAUE),
  • du service urbanisme de la commune où est situé le terrain.

Attention : des travaux d’extension, soumis à un permis de construire, ayant pour effet de donner une surface de plus de 170 m² à un bâtiment existant, nécessitent le recours à un architecte.

Vente de terrains à bâtir: nouvelle fiscalité

La fiscalité appliquée à la vente de terrains à bâtir s’est allégée depuis le 1er septembre 2014. Avec notamment l’instauration d’un abattement exceptionnel de 30 % sur la plus-value.

Depuis le 1er septembre 2014, pour inciter les propriétaires d’un terrain à bâtir à vendre leur bien, la fiscalité a été allégée. Elle est désormais alignée sur celle appliquée à la vente des résidences secondaires et des logements locatifs, la résidence principale restant exonérée d’impôt.

Abattement majoré

Le délai pour une exonération totale de l’impôt sur les plus-values, fixé à 19 %, est ainsi ramené de 30 à 22 ans. L’abattement pour durée de détention se révèle plus généreux que le précédent. Il passe à 6 %par année de détention de la 6e à la 21e, et à 4 % au terme de la 22e année.

De plus, un abattement exceptionnel de 30 % minore le montant de la plus-value imposable (sauf si la vente a lieu dans le cercle familial), à condition que la promesse de vente ait lieu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.

Taxes à acquitter

S’agissant des prélèvements sociaux (15,5 % de CSG et de CRDS), il convient toujours d’attendre 30 ans pour y échapper, et les abattements pour durée de détention sont moins avantageux.

Enfin, en cas de cession d’un terrain rendu constructible par de nouvelles règles d’urbanisme, le vendeur doit s’acquitter :

  • d’une taxe nationale, dès lors qu’il remplit certaines conditions ;
  • d’une taxe communale facultative, fixée à 10 % de la plus-value brute.

Par contre, la taxe foncière sur les terrains constructibles augmentera beaucoup à partir de 2015

dans les communes où la demande de logements excède l’offre. Seuls la périphérie des zones « tendues », qui a pu conserver un caractère rural, et les terrains agricoles échappent à cette augmentation de la taxe foncière.

L’objectif là encore est d’inciter les propriétaires des terrains à bâtir à vendre leur bien au plus vite et de favoriser ainsi la construction de logements neufs.

Les augmentations
  • La valeur locative de la taxe foncière augmentera de 25 % en 2015.
  • Une majoration de 5 € le m2 en 2015 et en 2016, et de 10 € le m2 à partir de 2017.

Par exemple, le propriétaire d’une parcelle constructible de 1 000 m2 paiera 5 000 € de taxe foncière en 2015, contre 450 à 500 € en 2014, selon l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI).

Si vous êtes propriétaire d’un terrain à bâtir situé en dehors des communes dites « tendues », vous n’échapperez pas forcément à une hausse de la taxe foncière : les communes sont autorisées à augmenter cet impôt jusqu’à 3 € le m2.

L’augmentation de la taxe foncière a été prévue par la loi de finances pour 2013. Elle aurait dû intervenir en 2014, mais a été finalement reportée en 2015.

Sources : Code général des impôts, article 1396 et projet de loi de finances rectificative pour 2014 (article 16).