Méthodes d’évaluation

L’expert immobilier est un professionnel indépendant chargé d’estimer, le plus précisément possible et en toute impartialité, la valeur de biens immobiliers.

En pratique, l’expert utilise simultanément plusieurs méthodes, reconnues et appréciés par les tribunaux et les services fiscaux, afin d’en recouper les résultats. Les plus courantes sont:

Par comparaison – valeur vénale
Par actualisation des revenus
Par la méthode sol et construction
Par actualisation du cash flow
Par la méthode du bilan promoteur inversé

→Quels sont les domaines d’intervention? →Combien coûte une expertise?

Les méthodes par comparaison directe (ou méthodes par le marché) consistent à comparer le bien faisant l’objet de l’Expertise immobilière, à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, à une date la plus proche possible de la date d’Expertise.
Les méthodes par le revenu consistent à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu’il s’agisse d’un loyer constaté ou d’une valeur locative, d’un revenu brut ou d’un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale.
Les méthodes par le coût de remplacement consistent à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation.
Cette dernière catégorie de méthodes est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens immobiliers très spécialisés ou pour définir des valeurs d’utilité ou d’exploitation.
Les méthodes dites « professionnelles » s’appliquent à des catégories de biens immobiliers spécifiques ou de type monovalent (cliniques, hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtres… ) lorsque leur affectation est maintenue. Ces méthodes sont en fait des dérivés des méthodes par le revenu ou par comparaison.
On peut y assimiler la méthode dite du « bilan-promoteur » parfois appelée méthode de récupération foncière ou du compte à rebours opérateur. Cette méthode consiste à déterminer la valeur d’un terrain, d’une charge foncière ou d’un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d’une opération de promotion, de réhabilitation ou d’aménagement, et en déduisant le coût des travaux et les différents frais liés à l’opération.